¿Cuánto vale el mercado de viviendas de bajo costo?

La República Dominicana enfrenta un desafío significativo en cuanto al déficit habitacional, que alcanza hasta dos millones de viviendas. Este déficit incluye tanto aspectos cualitativos como cuantitativos y se incrementa en 20 mil unidades cada año. Dentro de este déficit, existe una demanda potencial de 227,419 viviendas.

Análisis por Ciudades

Al segmentar el análisis en ciudades específicas como el Distrito Nacional, Santiago, y Santo Domingo (Norte, Este y Oeste), encontramos una demanda real de 32,818 viviendas de bajo costo. Estas personas buscan activamente una vivienda asequible pero no la encuentran. Para entender mejor esta situación, comparamos la oferta y la demanda.

Oferta vs Demanda

Según el estudio de ACOPROVI de 2013, la oferta de viviendas era de solo 11,690 unidades, distribuidas de la siguiente manera:

  • Distrito Nacional: 50% (5,950)
  • Santo Domingo Norte: 30% (3,432)
  • Santo Domingo Este: 9% (977)
  • Santo Domingo Oeste: 8% (899)
  • Santiago: 4% (432)

Incremento Anual de la Demanda

Es importante destacar que cada año, la demanda aumenta en 20 mil unidades. La siguiente gráfica muestra la oferta general en comparación con la demanda potencial y real.

Déficit Habitacional

La gráfica no.6 ilustra claramente el déficit habitacional en la República Dominicana, resaltando las grandes diferencias entre la demanda potencial y la oferta de viviendas. En Santo Domingo Norte, por ejemplo, existe una sobreoferta de proyectos habitacionales.

Análisis de Precios y Demanda

La gráfica no.7 muestra que en el Distrito Nacional y Santiago, más del 50% de los proyectos habitacionales cuestan más de 6.5 millones de pesos. Esto indica que la oferta no está alineada con la demanda de viviendas de bajo costo, la cual es de casi 14 mil viviendas en ambas ciudades. En Santo Domingo Este, aunque la mayoría de los proyectos son de bajo costo, la oferta sigue siendo extremadamente baja, con solo 977 viviendas frente a una demanda de 3,906.

Estimaciones del Déficit de Viviendas de Bajo Costo

Usando los porcentajes de la gráfica no.7 y aplicándolos a la oferta presentada en la gráfica no.6, podemos estimar el déficit de viviendas de bajo costo en las ciudades estudiadas. Estos datos se presentan en el cuadro no.1.

Nichos de Mercado

El cuadro no.1 muestra los nichos de mercado existentes:

  1. Santo Domingo Oeste: déficit de 17,668 unidades.
  2. Santiago: déficit de 10,376 unidades.
  3. Distrito Nacional: déficit de 5,450 unidades.
  4. Santo Domingo Este: déficit de 3,242 unidades.

Se destaca que en Santo Domingo Norte existe una sobreoferta de 318 unidades.

Conclusión

El déficit habitacional en la República Dominicana es un problema complejo que requiere una atención urgente. Es crucial que las políticas de vivienda se alineen mejor con las necesidades reales de la población, especialmente en términos de viviendas de bajo costo. Solo así se podrá reducir este déficit y mejorar la calidad de vida de miles de familias dominicanas.

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Autor
Omar Castillo
Omar Castillo Zavala es Ingeniero Civil egresado de la Universidad Estatal de Utah. Graduado del Centro de Educación NAIOP en Virginia, es especialista en la evaluación Financiera de proyectos de construcción y edificaciones comerciales. Actualmente, reside en la República Dominicana y es el fundador y Director Ejecutivo de Castillo Construction and Investments, donde ofrece consultoría en finanzas inmobiliarias, estudios de mercados, estudios de factibilidad de proyectos y en la planificación de proyectos de construcción y/o adquisición de edificaciones comerciales.

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